Cinco claves para entender la crisis de la vivienda en España

Paco y Laura –él, economista manchego; ella, médico gallega– llevan meses buscando comprar un piso en una zona céntrica de la capital española. Pero la crisis de la vivienda ha hecho que la búsqueda sea casi imposible. Su historia no es muy distinta a la de miles de personas o parejas jóvenes que desean materializar el sueño de sus padres y abuelos: hacerse de una vivienda digna, en un barrio bueno y por un precio que no haga dudar si lo mejor era haberse ido a otra ciudad (o, incluso, a otro país).

El tema no es nuevo: los precios (salvo en épocas de crisis inmobiliaria, como la que detonó en 2008 y que tuvo efectos hasta varios años después) en Madrid y Barcelona siempre han sido altos. Pero ahora se han disparado aún más, dejando como resultado que muchas personas no puedan permitirse cumplir sus necesidades inmobiliarias.

Si la demanda aumenta, el precio sube

Una de las máximas de la ley de oferta y demanda: si aumenta la demanda y hay poca oferta, aumenta el precio. De acuerdo con un análisis del Banco de España y de Bankinter, la llegada de extranjeros al país ha incrementado la demanda de viviendas, sobre todo en las zonas céntricas de las ciudades principales y aquellas que están cerca del mar.

Más del 20% de las transacciones inmobiliarias en España, durante el último año, corresponde a personas que no nacieron en el país. Además, la capacidad de compra de los extranjeros no residentes en el mercado inmobiliario es 70% mayor que la de los nacionales (según datos de 2023). Y, en promedio, unas 130.000 viviendas al año son compradas con capital extranjero. Alicante, Santa Cruz de Tenerife y Málaga son las ciudades favoritas de los extranjeros para comprar casa o piso.

La capacidad de compra de los extranjeros no residentes es 70% mayor que la de los nacionales

No hay vivienda nueva suficiente

De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística (INE), la construcción de vivienda nueva sigue a la baja: solo se construyen 90.000 viviendas por año frente a la creación de hogares que supera las 200.000 unidades al año.

Gonzalo Bernardos, economista y consultor inmobiliario, expresó en la presentación de un informe de ventas de viviendas de lujo de la inmobiliaria Engel & Völkers: «Nos encontramos en el mejor momento para vender una vivienda desde 2007». Y añadió que: «El agente inmobiliario ya no vende casas, se venden solas».

El precio de los alquileres se ha disparado

Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, señala que «lamentablemente, en materia de alquiler hemos perdido un año más: 2024 solo ha confirmado la crisis del mercado, reduciendo aún más la escasa oferta y disparando los precios».

El año pasado cerró con un máximo histórico de 11,5% en el aumento del precio de los alquileres, de acuerdo con la información de Idealista. Pero, en las ciudades más demandadas, las cifras fueron aún más altas: en Madrid, de un 15,9%; en Barcelona, de 13,9%.

Por otra parte, desde diciembre de 2020, en distintas ciudades del país los precios han subido de manera inimaginable. El alquiler en Valencia ha crecido un 74%; en Barcelona, 62%; y en Málaga, 55%. Todo eso, aunado a que más de la mitad (un 56%) de la oferta ha desaparecido.

Un mercado a la contra de la eurozona

A diferencia de lo que sucede en otros países de la Unión Europea, donde la desaceleración de la subida de los precios ya es notable, el mercado español vive uno de los momentos más críticos.

De acuerdo con un análisis de El Economista, la principal diferencia es que el mercado inmobiliario en España tiene una mayor capacidad de recuperación. Es lo que se llama «resiliencia económica».

La contención de precios durante la pandemia

Asimismo, otro de los factores clave para comprender la situación actual es precisamente es que, durante la pandemia, el mercado inmobiliario español se sobrecalentó menos que el resto de los países de la eurozona.

De acuerdo con el Banco Central de España, eso ha llevado a una desaceleración mucho más modesta que la de los países vecinos. Además, el banco estima que actualmente existe una sobrevaloración en el mercado de la vivienda.

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