Il trend nell’hôtellerie? Il riposizionamento

Sarà il riposizionamento delle strutture il trend negli investimenti alberghieri. A dirlo un’analisi di Colliers Italia, che ha individuato quattro modalità d’intervento. “Stiamo assistendo a operazioni di development, conversione, acquisizione e riposizionamento – spiega Marco Comensoli, head of hotels & leisure di Colliers Italia –ma è quest’ultima tipologia quella prevalente, che nel 2024 ha già rappresentato il 65% del totale investito e che continuerà a crescere quest’anno e nei prossimi”.

Il bilancio del 2025

In termini di bilancio 2024, il quadro della situazione rilevato da Colliers vede un valore transato di 1,8 miliardi di euro, in linea con gli anni passati e in crescita, “composto da 80 transazioni, di cui l’80% sopra i 20 milioni e 30 con valore medio di 40 milioni”. Le operazioni hanno riguardato, nel 50% dei casi, il lussa o l’ultra lusso. Le camere brandizzate sono il 20% e nel lusso 36%, “ma c’è ancora spazio di crescita”. Altro fattore da segnalare è dove avvengono gli investimenti. “In Italia storicamente si concentrano sulle quattro città d’arte Roma, Milano, Venezia e Firenze, questo è stato il trend principale fino al 2019, ma dal 2021 – sottolinea Comensoli – si è aggiunta la componente vacation (che riguarda le destinazioni leisure) e che ora rappresenta il 40% delle operazioni ed è una percentuale in crescita”. Secondo l’analista ci sono tante destinazioni che possono essere esplorate e in grado di garantire performance interessanti. “Dal punto di vista “urban”, Roma ha avuto più investimenti, con una quota superiore ai 400 milioni di investimenti negli ultimi 4-5 anni”. Le altre quattro destinazioni sono il Lago di Como, prima in assoluto con 180 milioni di investimenti nel 2024 attraverso quattro operazioni: “E’ una delle destinazioni con le performance migliori in generale e una tariffa media vicina ai 2mila euro – dichiara -. Le altre tre mete sono Sardegna, Sicilia, Puglia. Con 16-17 milioni pernottamenti, ma mentre la Sardegna ha una stagionalità di sei mesi, la Sicilia e la Puglia hanno una stagione più lunga. Inoltre la Puglia ha una componente di turismo internazionale forte”.

Aumenta l’interesse nell’asset class

“L’interesse nell’asset class alberghiero cresce – conclude Comensoli – e rappresenta ormai il 20% delle transazioni complessive in Italia e il tasso aumenterà ancora”. Attualmente si assiste ad una maggiore esplorazione rispetto al passato. C’è anche da considerare che se da un lato l’offerta è in crescita, dall’altro è comunque minore rispetto alla domanda, “ossia il potenziale di deployment è più importante”. Altro trend ormai consolidato è la ricerca di asset non soltanto in destinazioni primarie ma anche su altre dove si può estrarre più valore. L’hotel management, inoltre, rappresenta “una nuova normalità grazie ad una performance positiva”. Ultimo aspetto da considerare è che negli ultimi anni si è assistito ad una concentrazione di investimenti nel mondo del lusso, con un 50% del transato, “ma in futuro ci saranno tante opportunità in posizionamenti più bassi”.

Laura Dominici

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