Alquilar (y habitar) en tiempos de incertidumbre

Tener un lugar donde vivir es mucho más que disponer de un techo: es una forma de habitar el mundo. Sin embargo, encontrar ese espacio personal y sentirlo como propio es cada vez más difícil. Aunque el acceso a una vivienda digna esté reconocido como un derecho humano básico y se hayan hecho avances legislativos en este sentido, la vivienda es, además, un bien de mercado. Esta contradicción está en el origen de muchos de los conflictos actuales, y ha hecho que la vivienda sea ya el principal problema para la población española según último barómetro del CIS. La gentrificación y la turistificación han reducido la oferta de alquiler residencial y, según la Federación de Asociaciones de Inmobiliarias (FAI), el mercado de alquiler ha caído un 37%, mientras que los precios de los arrendamientos han subido cuatro veces más que la inflación.

Aunque la última Encuesta de Condiciones de Vida muestra una reducción de pobreza en España respecto a 2023, los datos siguen siendo muy preocupantes: el 25,8% de la población está en riesgo de pobreza o exclusión social y el 8,3% se encuentra en situación de carencia material y social severa. Además, el 9,1% afirmó llegar a fin de mes con mucha dificultad y el 35,8% no tuvo capacidad para afrontar gastos imprevistos. Por otro lado, el 40% de la población española teme no poder pagar el alquiler o la hipoteca en los próximos 12 meses según un informe de IPSOS.

Mientras tanto, la preocupación por la okupación ilegal ha crecido desproporcionadamente: aunque solo afecta al 0,057% de las viviendas, una encuesta reciente de 40DB mostraba que el 18% de la población cree que nadie está a salvo de sufrir una ocupación, una percepción 893 veces mayor que la realidad. Todo ello ha disparado la tensión entre quienes tienen una propiedad en alquiler y quienes viven de alquiler. Pero más allá de publicidad de alarmas y de informaciones que no hacen más que generar conflictos y miedos sin ofrecer soluciones, ¿cómo podemos mejorar la convivencia entre las partes? Conocer y reconocer las responsabilidades y obligaciones es vital antes de firmar un contrato.

¿Quién paga las averías?

El grifo gotea, la lavadora hace un ruido raro y el casero no quiere saber nada. ¿Quién tiene que arreglarlo? El conflicto entre quien tiene la propiedad de una casa y quien la alquila no se limita a los precios. Desde pequeñas reparaciones hasta problemas estructurales, la vida con un contrato de por medio está llena de grises. Pero ¿qué dice la normativa vigente? En España, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), recoge los derechos y obligaciones de las partes en cuanto a las reparaciones y mantenimiento de la vivienda. A nivel general, el propietario debe asumir los gastos derivados de problemas estructurales o de averías de las instalaciones básicas de la vivienda, como la fontanería, la electricidad, los electrodomésticos incluidos en el contrato o cualquier otro problema que no sea consecuencia de un mal uso por parte del inquilino. Por otro lado, las pequeñas reparaciones y el mantenimiento ordinario corresponden al inquilino. En este caso, se trata de mejoras menores que no afectan a la habitabilidad de la vivienda, como puede ser cambiar una bombilla u otro elemento de bajo coste.

Desde pequeñas reparaciones hasta problemas estructurales, la vida con un contrato de por medio está llena de grises

Sin embargo, no siempre es fácil determinar algunos gastos. Por ejemplo, ¿qué pasa con una lavadora en un piso de alquiler que ha dejado de funcionar? ¿Quién asume el gasto de reparación o sustitución? La clave está en determinar la causa de la avería. Si se debe al desgaste natural, es decir, porque ha llegado al final de su vida útil, o porque tiene un defecto de fábrica o un fallo prematuro, la obligación de sustituirla recae en el propietario. En cambio, si el fallo es consecuencia de un uso inadecuado (como sobrecargarla o introducir objetos que la dañen), la reparación será responsabilidad del inquilino. ¿Qué hacer en caso de conflicto? Lo ideal sería contar con un informe técnico que determine el origen de la avería y evitar malentendidos entre ambas partes.

¿Qué pasa con los gastos?

Aunque en el caso de los gastos fijos o habituales hay menos conflicto, a la hora de firmar un contrato es importante tener en cuenta que, según el artículo 20 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), los gastos de comunidad, tributos, tasas y cargas asociados a la vivienda corresponden al propietario, salvo que en el contrato se pacte lo contrario. Por ello, si los gastos de comunidad no se mencionan en el contrato, seguirán siendo responsabilidad del propietario. En el caso de los gastos de suministros, como agua, luz o gas, son responsabilidad del inquilino o inquilina porque dependen del consumo directo.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato han pasado a ser responsabilidad exclusiva del propietario

Por otro lado, con la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato han pasado a ser responsabilidad exclusiva del propietario. Esto incluye los horarios de agencias inmobiliarias y los costos de redacción y formalización del contrato de alquiler de vivienda habitual.

Obras y mejoras: ¿qué se puede hacer?

Si es necesario realizar obras antes de finalizar el contrato, el inquilino no tendrá más remedio que soportarlas. Sin embargo, el arrendador debe avisar con tres meses de antelación, explicando la naturaleza de la obra y su duración. Por otro lado, si la reforma afecta significativamente a la vivienda (por ejemplo, si impide el uso normal de varias estancias), el inquilino puede rescindir el contrato sin penalización. Si decide quedarse, tiene derecho a una reducción proporcional en la renta mientras duren las obras. Por otro lado, si es la persona arrendataria quien quiere realizar modificaciones en la vivienda, necesita la autorización escrita del propietario, especialmente si afectan a la estructura o estabilidad del inmueble. Si hace obras sin permiso, se le puede exigir que se deje la vivienda tal y como estaba originalmente.

Por otro lado, si una persona mayor de 70 años o una persona con discapacidad necesitan realizar cambios en la casa para mejorar la accesibilidad pueden hacerlo, siempre que no afecten a la estabilidad del edificio ni a las zonas comunes. En este caso, aunque no es necesario el permiso del propietario, hay que comunicarlo por escrito. Eso sí, al finalizar el contrato, el casero puede exigir que se devuelva la vivienda a su estado original.

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